Проектирование капитального ремонта зданий и сооружений

Увы, но физический износ зданий и сооружений никто не отменял и никогда не отменит. Следовательно, рано или поздно любое здание или сооружение потребует проведения капитального ремонта, иначе они просто не смогут нормально функционировать.

Основные задачи проведения капитального ремонта зданий или сооружений:

• восстановление целостности самого здания / сооружения;
• придание эстетически приятного внешнего вида;
• восстановление и улучшение эксплуатационных характеристик;
• продление эксплуатационных сроков.

Вот самый минимальный перечень работ, без проведения которых ремонт здания нельзя назвать капитальным:

• внешнее утепление;
• дополнительная звукоизоляция;
• полная замена кровли;
• полная замена окон (причем замена окон «для галочки» за замену окон в данном случае не считается);
• замена дверных блоков (в т.ч. и замена дверных блоков на порталы);
• расширение дверных проемов (при необходимости);
• резка стен под создание новых дверных или оконных проемов (при необходимости);
• замена электропроводки;
• замена систем водоснабжения, водоотведения и отопления;
• штукатурные работы.

Помимо улучшения внешнего вида объекта, повышается его балансовая стоимость, вместе с ней и инвестиционная, а в качестве бонуса – еще и рентабельность дальнейшей эксплуатации.

Документальная база капитального ремонта и его стадии

В понимании большинства людей понятие «капитальный ремонт» — это непосредственно строительно-отделочные работы. Фактически же это далеко не так.

Сегодня под «капитальным ремонтом подразумевается:

• диагностика объекта, который требует капитального ремонта;
• предварительная оценка перечисленных ниже работ;
• составление проектно-технической документации;
• разработка проекта капитального ремонта (в т.ч. его согласование и утверждение);
• инженерные и подготовительные работы (в т.ч. и демонтажные – например, сбивание остатков старой штукатурки, которая и так сама себя еле держит);
• строительные и монтажные работы;
• отделочные работы;
• приёмка капитального ремонта;
• переоценка объекта (все формальности перечислять не будем, т.к. это долго).

На составлении проектно-технической документации остановимся чуть подробнее.

В составляемой нами проектно-технической документации отображается абсолютно все виды «физических» работ, которые необходимо выполнить в рамках капитального ремонта. Также в этой документации мы обязательно указываем применяемые технологии. Простейший пример – резка стен. В одном случае уместно использовать обычную сабельную пилу, в другом – тяжелый перфоратор или отбойный молоток, а в третьем – специализированные стенорезные машины. Все три варианта вполне имеют право на существование, однако, это не отменяет того факта, что в проектной документации обязательно указывается не только сама задача (например, «вырезать дверной проем шириной 80 см»), но и то, какие технологии допустимо применять для ее выполнения (например, «Стена является несущей, поэтому резать ее нужно только стенорезной машиной. Использование сабельных пил и ударной техники не допускается»).

А вот и сама документация, на основе которой мы разрабатываем проект капитального ремонта:

1) Техническое задание от заказчика.

В этом документе заказчик указывает цель капитального ремонта, его задачи, а также особые пожелания (например, вон в те 2 помещения надо сделать проёмы пошире).

2) Заключения об инженерных коммуникациях участка застройки и генерального плана.

3) Заключение о текущем состоянии объекта (в т.ч. и техническом).

4) Нормативные требования.

Последние могут сильно отличаться в зависимости от назначения здания, в котором будет проводиться капитальный ремонт. Например, для зданий, находящихся на территории больницы, требования одни, а для детских учреждений – совсем другие. Также к п. 4) можно отнести еще и санитарно-гигиенические требования, экологические нормативы, и даже требования пожарно-технической безопасности.

Диагностика объекта капитального ремонта

Диагностика объекта и фиксирование его текущего состояния – это крайне важное мероприятие, т.к. всего одна ошибка в проекте может обернуться заказчику в несколько миллионов рублей.

При проведении диагностики объекта оценивается:

• состояние стен, полов, потолков (если они, конечно, есть);
• прочность самой конструкции;
• состояние конструктивных элементов;
• состояние инженерных сетей (электропроводка, вентиляция, водопровод, канализация и т.д.);
• состояние фундамента;
• состояние несущих конструкций (стены, колонны, балки и тд.).

Далее по факту завершения обследования мы составляем отчет, в котором указываем, какие элементы можно просто «привести в порядок» (например, штукатурка в трещинах, но сама стена целая), какие – лучше снести и возвести заново (например, формальную перегородку, которая не является несущей, но имеет ряд серьезных трещин), какие лучше восстановить (например, если снести с последующим возведением нет возможности), а какие лучше заменить (например, электропроводка).

После отчета в обязательном порядке мы с заказчиком согласовываем возможную перепланировку помещений, изменение фасадной части, замену кровли, сантехники, электропроводки и т.д.

И только после согласования мы составляем необходимые чертежи и схемы и производим расчет затрат на капитальный ремонт, а также порядок проведения самих ремонтных работ. В последнем случае мы обязательно указываем перечень работ, которые друг от друга не зависят, а также перечень работ, которые можно выполнять только в том случае, когда завершен ряд предыдущих мероприятий.